Predstavnikstanara.hr je prvi nezavisni portal za kulturu stanovanja. Namjenjen je svima koji imaju krov nad glavom, ili bi ga htjeli imati, u cijelosti je prilagođen njihovim interesima i životnim navikama. Osnovni nam je cilj pružati relevantne informacije sa područja stanovanja.

Ciljna skupina

• Sve osobe koje žive u stanovima, zgradama ili kućama
• Osobe koje obnašaju funkciju predstavnika suvlasnika
• Tvrtke koje svojim uslugama pomažu podizanju kvalitete života
  

Tko je predstavnik stanara?

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određuje da se među ostalim međuvlasničkim ugovorom određuje ime suvlasnika ovlaštenog za zastupanje ostalih suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama.  Zakonodavac nije definirao točan naziv za takvog suvlasnika već se u praksi koristi pojam                " predstavnik suvlasnika ", a uobičajeno i najčešće je to "predstavnik stanara".
Međuvlasničkim ugovorom suvlasnici moraju odrediti ovlaštenja i obveze predstavnika suvlasnika te da li predstavnik ima i odgovornost prema suvlasnicima.

Suvlasnici mogu odrediti jednog ili više predstavnika, ali i vrstu i opseg ovlasti koje prenose na njih.
Budući da zakonodavac nije propisao koje ovlasti se mogu prenijeti na predstavnika, suvlasnici odlučuju sami koje su njegove ovlasti i obveze.
Suvlasnici mogu ovlastiti svog predstavnika da sklapa ugovore u poslovima u kojima se suvlasnici pojavljuju kao ugovorna strana u slučajevima ugovora o upravljanju koji se sklapa sa upraviteljem, ugovora o najmu zajedničkog prostora zgrade, o korištenju i upravljanju dijelovima i uređajima koje koriste sa suvlasnicima druge zgrade i sl.
Suvlasnici bi morali ugovorom odrediti i obveze predstavnika kao što su napr:

• ovjeravanje radnih naloga izvođača radova kojim potvrđuju izvršenje određenog posla.
• sudjelovanje u izboru izvoditelja radova koje provodi upravitelj.
• organiziranje naplate kućnih režija ( el. energija, voda, čišćenje ) i kontrola navedenih režija.
• da vodi brigu o zajedničkim dijelovima zgrade i zemljišta te da li se koriste prema odluci većine suvlasnika.
• da redovito izvješćuje upravitelja o svim nedostacima na zajedničkim dijelovima zgrade.
• da predlaže i sudjeluje u izradi prijedloga godišnjeg programa održavanja zgrade te da prati izvršenje programa.
• da vodi brigu o provođenju kućnog reda.

Predstavnika bi trebalo obvezati da o svom radu redovito izvješćuje suvlasnike i to najmanje jedanput godišnje, a o važnijim pitanjima u svezi upravljanja redovito kada se ta pitanja rješavaju.
Predstavnik suvlasnika ne može donositi odluke umjesto suvlasnika niti samostalno raspolagati sredstvima zajedničke pričuve te je za svoj rad odgovoran suvlasnicima.
Za obavljanje poslova za koje su ga ovlastili suvlasnici, suvlasnici mogu ugovorom odrediti da predstavnik ima određenu naknadu odnosno honorar iako to pitanje nije regulirano zakonom, ali taj trošak mora biti obuhvaćen programom održavanja.
U slučaju promjene predstavnika, mora se mijenjati i međuvlasnički ugovor po postupku i na način kako je usvojen od suvlasnika tj. potpisom suvlasnika koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova.
Budući je predstavnik suvlasnika odgovoran suvlasnicima, a ne upravitelju, suvlasnici koji su ga imenovali moraju vršiti i nadzor nad njegovim radom te tražiti da ih redovito izvještava o svom radu.
Na taj način će spriječiti provođenje samovolje predstavnika i preuzimanje ovlasti i obveza koje mu suvlasnici nisu prenijeli.


Vlasništvo zgrade

Vlasnici zgrade su ili pojedinačni vlasnici, ili suvlasnici nekretnine. Nekretnina je zemljište i ono što je s njime relativno trajno povezano, a nalazi se u razini, ispod razine ili iznad razine zemlje. Potpuno uređen suvlasnički odnos u nekoj nekretnini postoji kada se točno utvrdi tko je vlasnik kojega dijela zgrade. Točnije, kada se utvrdi tko je vlasnik kojega posebnog dijela zgrade, a što je zajedničko vlasništvo. Kako bi se to postiglo potrebno je etažirati zgradu.

Pojam etažni vlasnik sinonim je vlasnika na posebnom dijelu nekretnine. Posebni dio nekretnine je primjerice: stan, poslovni prostor ili garaža. Zajednički dio nekretnine je primjerice: krov, stubište, dizalo.

Prava i obveze vlasnika - suvlasnika
Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu. Suvlasnici odlučuju o svim pitanjima koja se tiču zajedničkih dijelova i uređaja zgrade sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, drugih propisa te međuvlasničkog ugovora.

Suvlasnici upravljaju zgradom donošenjem odluka o poduzimanju redovnih i izvanrednih poslova upravljanja u skladu s Međuvlasničkim ugovorom, Zakonom o Vlasništvu i drugim stvarnim pravima te drugim propisima. Odluke o poduzimanju redovnih i izvanrednih poslova upravljanja suvlasnici donose u pisanom obliku.

U okviru redovnih poslova upravljanja vlasnici donose odluke o:

• donošenju godišnjeg odnosno višegodišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, uključujući i građevne promjene nužne radi održavanja
• donošenju godišnjeg plana prihoda i rashoda zgrade
• prihvaćanju godišnjeg izvješća o radu
• stvaranju primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove
• uzimanju zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, a potrebni su za obavljanje poslova urednog održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine
• primjerenom osiguranju zgrade
• imenovanju i opozivu predstavnika suvlasnika
• imenovanju i opozivu zajedničkog upravitelja
• imenovanju i opozivu nadstojnika, određivanju nadstojničkih poslova i uvjeta i načina korištenja nadstojničkog stana
• određivanju i promjeni kućnog reda
• iznajmljivanju i davanju u zakup, kao i otkazivanju stanova i drugih samostalnih prostorija na kojima nije uspostavljeno etažno vlasništvo
• o drugim poslovima koje predloži upravitelj ili najmanje 1/3 suvlasnika

Odluke o poduzimanju redovnih poslova upravljanja smatraju se donesenim kada se za njih izjasne suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova. Za donošenje odluka o poduzimanju izvanrednih poslova upravljanja potrebna je suglasnost svih suvlasnika. Iznimno se o poduzimanju poboljšica može odlučiti većinom glasova suvlasnika koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova, ako će oni sami snositi troškove, odnosno ako se ti troškovi pokrivaju iz pričuve, kako time ne bi ugrozili mogućnost da se iz pričuve podmire potrebe redovnog održavanja, te ako poboljšice neće ići suviše na štetu nadglasanih suvlasnika.

Zajedničke dijelove i uređaje, odnosno nadstojnički stan te zemljište koje služi zgradi suvlasnici će koristiti pod uvjetima i na način koji će se utvrditi u ugovoru. Suvlasnici su suglasni uspostaviti vlasništvo posebnog dijela nekretnine odnosno pretvoriti etažno vlasništvo stečeno po prijašnjim propisima u vlasništvo posebnog dijela nekretnine prema novom sustavu sadržanom u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, te su suglasni da se u tu svrhu poduzmu sve potrebne radnje prema pravilima struke, među kojima posebice elaborat o etažiranju.


Pričuva

Pričuva stambene zgrade je novčani fond suvlasnika zgrade iz kojeg se plaća zakonsko obvezno, nužno i drugo održavanje zgrade te poboljšice na zgradama. Uplata u pričuvu je zakonska obveza suvlasnika. Da bi suvlasnici imali mogućnost održavanja zgrade i plaćanja troškova (hitne intervencije, manji popravci, čišćenje, stubišna rasvjeta, dizala itd.) plaća se pričuva.

Svaki vlasnik posebnoga dijela plaća pričuvu mjesečno. Odluku o visini pričuve po jednom četvornom metru donose suvlasnici, a ona ne može biti manja od 1,53 kn/m2, što je zakonski minimum. Visina pričuve se određuje za svaki stan posebno prema ukupnoj površini stana. Naplatu pričuve organizira i pričuvu prikuplja upravitelj na žiro-račun zgrada, te ju raspoređuje prema potrebi sukladno Zakonu te odluci suvlasnika.

Iz pričuve se podmiruju svi obvezni troškovi zgrade te redovno i izvanredno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja. Troškovi koji se plaćaju navedeni su u Zakonu i Uredbi Vlade RH. Suvlasnici mogu odlučiti da se plaćaju i drugi troškovi koji su vezani uz održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.


Troškovi upravljanja i održavanja

Osiguranje zgrade

Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima svaka zgrada mora biti primjereno osigurana. Osiguranje se vrši sukladno Zakonu o osiguranju. Suvlasnici mogu osigurati zgradu i u većem obimu od propisanog.  

Protupožarna zaštita

Zakon o zaštiti od požara propisuje da u svakoj zgradi mora biti odgovarajuća protupožarna zaštita. To se područje pobliže uređuje Pravilnikom o izboru i postavi vatrogasnih aparata.
Isto tako, gotovo svaka zgrada ima i hidrantsku mrežu, a zgrade koje imaju podzemne garaže u pravilu imaju i sprinkler sustave za gašenje požara, dojavu ugljičnog monoksida i protupožarna vrata na granicama između stubišta i podzemnih garaža.
Zakonska obveza je održavanje i ispitivanje i tih sustava u rokovima ne dužim od godinu dana.

Dimnjačarska služba

Propisana je Pravilnikom o dimnjačarskoj službi te se tako i provodi.

Deratizacija i dezinsekcija

Provodi se prema Zakonu o javnom zdravstvu i sanitarnim propisima te Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i to preventivno dva puta godišnje. Deratizaciju plaća Grad, a dezinsekcija ide na trošak pričuve. Deratizacija je uništavanje glodavaca, a dezinsekcija je uništavanje insekata.

Redovni mjesečni servis dizala

Za sva dizala je propisan redovni mjesečni servis prema Pravilniku o tehničkoj kontroli dizala za vertikalni prijevoz osoba i tereta.

Redovna godišnja kontrola dizala

Vrši se obvezno jednom godišnje od strane Zavoda za integralnu kontrolu prema Pravilniku o tehničkoj kontroli dizala za vertikalni prijevoz osoba i tereta i izdaje se Izvještaj o ispravnosti dizala.

Atestiranje (pregled i kontrola te popravak) instalacija

Atestiranje obuhvaća:

• Gromobransku instalaciju
• Instalaciju plina
• Instalaciju struje
• Ta se atestiranja vrše sukladno tehničkim i drugim propisima i obveza su koju suvlasnici ne mogu odbiti. Vrše se periodički prema propisima, a njima se utvrđuju ispravnost i nedostatci koji se moraju otkloniti.

Naknada upravitelju

Za svoj obavljeni rad, upravitelj ima pravo na naknadu koja se plaća iz pričuve. Zakonom je određeno da je maksimalan iznos naknade za upravitelja do 30% ukupne pričuve zgrade.